Membeli obligasi pemerintah Amerika Serikat bertenor 10 tahun dinilai lebih menguntungkan bagi investor rata-rata dibanding menjadi pemilik properti sewa pada umumnya. Tingkat profitabilitas relatif tersebut tercatat sebagai yang tertinggi sejak Juli 2007, seiring melonjaknya imbal hasil surat utang negara itu di tengah kondisi pasar properti sewa.
Spread Perumahan Negatif dan Rekor Imbal Hasil Treasury
Kondisi yang disebut sebagai spread perumahan negatif terjadi ketika selisih suku bunga antara obligasi AS berisiko rendah menyalip operasi sewa real estat yang berisiko lebih tinggi. Secara spesifik, imbal hasil hingga jatuh tempo atau yield-to-maturity obligasi AS 10 tahun ditutup pada 5,11% pada Rabu dan naik lebih jauh ke 5,18% pada Kamis.
Angka tersebut dibandingkan dengan cap rate rumah tunggal di Amerika Serikat pada beban biaya 45% terhadap yield-to-maturity obligasi AS 10 tahun. Perbandingan inilah yang menjadi dasar penilaian bahwa obligasi pemerintah kini menawarkan daya tarik lebih besar dibanding kepemilikan properti sewa.
Pendorong di Balik Lonjakan Imbal Hasil
Guncangan harga minyak dan gelombang pinjaman selama perang AS dengan Iran turut mendorong imbal hasil obligasi Treasury ke tingkat yang tidak biasa pada tahun ini. Kenaikan suku bunga dari Federal Reserve kemudian melambungkan imbal hasil tersebut melampaui level yang tercatat pada masa gelembung perumahan 2007.
Pada pekan sebelumnya, Ketua Federal Reserve Kevin Warsh mengumumkan kenaikan suku bunga pertama dalam tiga tahun, disertai proyeksi komitenya sendiri untuk kenaikan tambahan pada Fed Funds Rate sepanjang tahun ini.
Tekanan pada Investasi Properti Sewa
Nick Gerli, CEO sebuah perusahaan data real estat, mengunggah sebuah grafik yang memperoleh lebih dari 250.000 penayangan dengan pernyataan sederhana: real estat untuk arus kas memiliki biaya peluang negatif dibandingkan obligasi pemerintah. Menurut perhitungannya, obligasi Treasury 10 tahun di atas 5,1% dengan mudah mengalahkan cap rate sewa rumah tunggal sebesar 4,8%.
Angka 4,8% itu merupakan salah satu dari sejumlah tolok ukur untuk imbal hasil setelah biaya pada properti sewa. Pemilik properti perorangan bisa memperoleh imbal hasil dua digit pada tahun-tahun yang sangat baik dengan perbaikan minimal, lalu merugi pada tahun berikutnya akibat biaya tak terduga atau tingkat hunian yang rendah. Dengan demikian, imbal hasil real estat sangat bervariasi, sementara imbal hasil obligasi pemerintah berada pada level yang secara relatif lebih pasti.
